Uden om realkreditten

Af Jørn Astrup Hansen 1

Bankerne er i færd med at erobre realkreditmarkedet. Fire af de store realkredit­sel­skaber er ejet af bankerne. Og bankerne tager i stigende omfang prioritetslån på egne bøger. Realkredittens særpræg er under pres. Så meget, at man i svage stun­der kunne ønske sig kreditforeningerne tilbage.  

Siden årtusindskiftet har bankerne i rask tempo bevæget sig ind på realkreditmarkedet. Udviklingen har fået fornyet fart med den meget lave rente. Bankerne har set en fordel i selv at yde prioritetslån frem for at deltage i en indirekte finansiering af ejendomsmarkedet ved køb af realkreditobligationer. Umærkeligt har realkreditlån fået karakter af banklån. Eksempelvis kan Jyske Bank opsige sine boliglån, såfremt låntagers forhold ”ændres væsentligt til skade for kreditor”.

Realkreditten under forvandling

Det er blevet sværere for låntagerne at orientere sig på realkreditmarkedet. Spørgsmålet er vel, om man med mening kan tale om et særligt realkreditmarked. Af det unikke danske realkreditsystem er der efterhånden kun minderne tilbage. Det var kreditforeningerne (og hypotekforeningerne), der gav realkreditten dens særpræg. Man kan endnu støde på solide folk, der mener at have optaget lån i kreditforeningen. Men de har pokker, har de. De har optaget lån i et realkreditaktieselskab. Og det er noget andet.

Der er løbet meget vand i stranden, siden vi i 1850 fik den første realkreditlov, der førte til oprettelsen af foreninger med så prægtige navne som Østifternes Kreditforening, Kreditforeningen af jydske Landejendomsbesiddere, Kreditforeningen for Kjøbstadsgrundejere i Nørrejylland og mange flere. Kreditforeningerne var foreninger af låntagere, der hæftede solidarisk, dog begrænset til den relevante obligationsserie. Kreditforeningerne udbetalte lånene i obligationer, som låntagerne selv måtte sælge for at skaffe likviditet. Kreditforeningerne formidlede lån; de ydede ikke lån. Hvis man i øvrigt betalte sine renter og afdrag til tiden, hørte man igen fra kreditforeningen efter 60 år, når pantebrevet kom retur i kvitteret stand.

Bankerne rykker ind

Sådan er det ikke mere. Bankerne har sat sig på det hele. De tre største banker har alle deres eget realkreditselskab. DLR Kredit er ejet af en stribe pengeinstitutter i forening. Nykredit og, især, Totalkredit arbejder tæt sammen med en klub af pengeinstitutter. I øvrigt har Nykredit selv fået bank. Alle realkreditselskaber er aktieselskaber. De er sat i verden for at tjene långivernes, ikke låntagernes, interesser. Vi har ikke længere en realkreditlov men en lov om finansiel virksomhed. Realkredit er blevet accessorisk virksomhed for bankerne. Mangen en husejer er gået i seng med et realkreditlån for at vågne op med et banklån. Snart opfattes lånet som et realkreditlån snart som et personligt lån. Det afhænger vist lidt af, hvad der lønner sig bedst. For långiver.

Nej til offshore finansiering

For et par så siden oplyste BRFkredit, at man ikke ville finansiere huskøbere på Årø (der i hovedstadspressen blev til Orø). Den ringe omsættelighed var problemet, oplyste BRF, der havde sat ansigt på udkantsdanmark. Men det giver jo ingen mening. Låntager hæfter personligt for lånet, og realkreditselskabet er ikke forpligtet til at bevilge gældsovertagelse ved videresalg af ejendommen. Den køber, der i banken kan låne på sit glatte ansigt, får i realkreditselskabet nej til et lån mod sikkerhed. Alene fordi sikkerheden er et 1. prioritets pant i en ejendom på Årø. Det var ikke sket, om vi endnu havde haft Kreditforeningen af Ejere af mindre Ejendomme på Landet i Jylland! På Årø, vist også andre steder i udkantsdanmark, ser realkreditselskaberne bort fra den personlige hæftelse. I andre tilfælde ser man bort fra sikkerheden. 

For mange afdragsfrie lån

75 pct. af de lån, der gives til låntagere over 65 år, er ifølge Nordea uden afdrag. Det er helt i tråd med den fremherskende trend, hvorefter det gælder om at fyre den af, inden det er for sent. Er begge ægtefæller debitorer på lånet, skal der ved dødsfald ske en gældsovertagelse og en fornyet kreditvurdering. Mange ægtepar, dog kun den længstlevende ægtefælle, risikerer en brat opvågning. Kan den efterladte ikke afdrage et fastforrentet realkreditlån, ryger afdragsfriheden. Her hjælper ingen kære mor. Heller ikke en friværdi på 40-50 pct. af boligens salgsværdi. Men den nu ikke længere helt så glade enke får rigtignok en kort periode til at sælge boligen, oplyser den flinke områdedirektør i Nykredit.

På Årø er sikkerheden afgørende. For længstlevende ægtefælle er indkomstforholdene afgørende; ved skilsmisse gælder i øvrigt helt det samme om en fornyet kreditvurdering som ved ægtefællens død. Det er åbenbart, at der er givet for mange afdragsfrie lån. Det kan Ældre Sagen tale med om. Det samme kan skilsmisseadvokaterne.

Realkreditten bør besinde sig på sit ansvar

Det var ikke bare fryd og gammen med kreditforeningerne. Det gik med dem som med dinosaurerne. De blev så store, at de til sidst ikke kunne nå græsset. Men realkreditselskaberne bør være opmærksomme på at videreføre kreditforeningernes dyder. En af dem var at sikre, at der ikke opstod sorte pletter på landkortet.

Forleden kunne vi høre om internetportalen UdenomBanken, der formidler lån mod pant i fast ejendom. Ikke uden om banken – men uden om realkreditten! UdenomBanken er muligvis en døgnflue. Men realkreditten bør kende sin besøgelsestid. Det bør ikke være nødvendigt for udkantsdanmark at genopfinde kreditforeningerne.

1 kommentar RSS

  1. Af Lars Erik Sebbelov

    -

    Kære Jørgen Astrup

    Jeg læser med stor interesse de indlæg, De skriver.

    Jeg er involveret i sagen med andelsboligforeningen AB Klostergaarden u/konkurs. Kurator har købt en Renteswap til konkursboet i det øjemed, at genskabe solvens – evnen til at betale enhver sit som fordringerne forfalder. Renteswappen er 10årig. Jeg er oplyst om, at en sådan Renteswap, solgt til et konkursbo, kan ikke omsættes til 3. mand, hvorfor Renteswappen solgt af Nordea Danmark, oprettet hos Nordea Finland, må befinde sig et eller andet sted i Nordea Koncern, hvorfor der ikke ligger en reel handel til grund for transaktionen, som kun har retskraft, såfremt Renteswappen ligger hos 3. mand. Er problematikken interessant, og vil De hjælpe mig til forståelse og en løsning af problematikken?

    Venlig hilsen, Lars Erik Sebbelov +45 20410211

Skriv kommentar

Kun fornavn og efternavn bliver vist i forbindelse med kommentaren. Dog skal alle felter med * (stjerne) udfyldes

Læs vilkår for kommentarer og debat på Berlingske Tidendes websites

RETNINGSLINJER

Berlingske ønsker at sikre, at debatten på b.dk føres i en ordentlig tone, som gør det inspirerende og udfordrende for alle at bidrage og deltage. Vi efterlyser gerne klare, skarpe, holdningsmæssige stærke indlæg med stor bredde og mangfoldighed og kritisk blik på sagen. Men vi accepterer ikke indlæg, som er åbenlyst injurierende, racistiske, personligt nedgørende. Sådanne indlæg vil fremover blive slettet. Det samme gælder indlæg, der ikke er forsynet med fuldt og korrekt navn på afsenderen, men som indeholder forkortede navne, opdigtede eller falske navne.

Vi opfordrer samtidig alle debattører til at gøre redaktionen opmærksom på indlæg, som ikke overholder disse retningslinjer.

Redaktionen

Yderligere info