Renteswap – et glimrende produkt?

Af Jørn Astrup Hansen 4

Ingen forstod swaplånene – hverken andelsboligforeningerne eller ban­­­­kerne – før det var for sent. Alle fejlvurderede i svær grad rente­ud­viklingen. Boligfor­enin­gerne, der ville sikre sig, satsede – og tabte.

Jævnligt kan vi i aviserne læse om en stribe andelsboligforeninger, som er kommet grueligt galt af sted efter at have plejet omgang med penge- og kreditinstitutter, der med en overfladisk rådgivning angiveligt har medvirket til at bringe deres kunder i vanskeligheder.

Antallet af andelsboligforeninger voksede mærkbart i årene 2003-08. Smarte projektmagere og skruppelløse spekulanter, der omgik loven om tilbudspligt, bidrog til væksten i den usunde del af markedet. Mellem indforståede parter blev ejendomsporteføljer handlet til konstruerede priser. Kunstigt høje priser for ejendomme omfattet af tilbudspligt og tilsvarende lavere priser for ejendomme, der ikke skulle tilbydes lejerne. Let bevægelige valuarer og hjælpsomme penge- og kreditinstitutter gjorde det hele muligt.

Subprimelån på dansk

Med undren hørte vi i 00’erne om amerikanske subprime lån. Vi hørte om teaser lån – det er lån med en kunstigt lav startydelse, sædvanligvis uden afdrag og til en stærkt reduceret rente. Men i Danmark kunne vi også være med. Navnlig andelsboligforeningerne kunne glæde sig over galante tilbud fra kreative penge- og kreditinstitutter.

Vi fik trappelån – ikke teaser lån men lokkelån. Det er lån til en kunstigt lav rente, der over tid trappes op til markedsrenten – og lidt mere end det. Det tabte skal jo vindes tilbage. Trappelånene havde indtil 10 trin; der var således flere muligheder for at snuble på vej op ad trappen. Afdragsfrihed var en selvfølge. For andelsboligforeningerne var subprime lån blevet en del af hverdagen.

Men det var såmænd nok gået alt sammen, hvis ikke pengeinstitutterne og – mere overraskende – realkreditinstitutterne i 2007 havde indledt en massiv markedsføring af renteswaps over for andelsboligforeningernes bestyrelser, der sædvanligvis var uden, eller helt uden, baggrund i sammensat rentesregning. Og værre endnu. Ofte var heller ikke den flinke bankmand fortrolig med det nærmere indhold af det produkt, han solgte til andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningerne, som det gik så ilde, optog lån til variabel rente (CIBOR). Med en renteswap blev renten fastlåst over lånets løbetid. Typisk 30 år. Kunden forpligtede sig til at betale en fast rente mod at modtage en variabel rente. Reelt havde boligforeningen fået et fastforrentet lån og det til en rente, der var lavere end renten på et sædvanligt, fastforrentet realkreditlån. Så hvad brokker boligforeningerne sig over? 

Rentesikring eller spekulation?

Jo, boligforeningerne havde nok fået et fastforrentet lån. Men rigtignok et inkonverterbart lån. I modsætning til et sædvanligt realkreditlån, der ved en faldende rente altid kan indfries til kurs 100, kan swaplånet i tilfælde af en faldende rente alene indfries til en overkurs, der efter omstændighederne kan være ganske betragtelig.

Typisk blev det over for boligforeningen oplyst, at rentebesparelsen på swaplånet er et udtryk for, at foreningen har solgt konverteringspræmien. Det er en forklaring, der preller af på godtfolk. Muligvis var budskabet trængt igennem, om banken havde oplyst, at boligforeningen var i færd med at fraskrive sig retten til at kunne indfri lånet til en kurs, der aldrig kan overstige 100. Bedre bliver det ikke, når banken i sit tilbud nok oplyser, at der ved stigende renter fremkommer en positiv markedsværdi (kursgevinst), men forsømmer at oplyse om, hvad der sker ved faldende renter.

Dog står der, sædvanligvis med småt, i en rammeaftale, som foreningens bestyrelse underskriver, inden de mange penge kommer til udbetaling, at banken uden varsel kan stille krav om sikkerhedsstillelse for en negativ markedsværdi. Det er en bestemmelse, der hører hjemme i aftaler med hardcore valutaspekulanter, som vi kender dem fra Amagerbanken og Forstædernes Bank. Men at indføje bestemmelsen i en finansieringsaftale med en skikkelig andelsboligforening er uanstændigt og, forhåbentlig, uigennemtænkt.

Alle undervurderede konverteringsretten

Faktum er, at markedet i 2007-09 i svær grad undervurderede værdien af konverteringsretten (retten til altid at kunne indfri lånet til kurs 100). Markedet undervurderede muligheden af et rentefald. ”Hvilke andelsboligforeninger er interesseret i at betale en højere rente nu for måske om 2 eller 5 år at omlægge lånet til et nyt lån med lavere rente”, som en af de store aktører i markedet udtrykte det på et seminar i august 2007. Ak, hvor ofte vi dog forsømmer at aktivere delete-tasten.

Bjørn Mortensen, direktør i Nykredit Bank, gnider salt i såret, når han stædigt fastholder, ” … at renteswaps er et glimrende produkt til andelsboligforeningerne, der har fået fastlåst boligafgiften til en billig pris”. Mortensen fortrænger, at andelsboligforeningerne også med et konverterbart lån kunne have fastlåst boligafgiften. Og de ville, efter en konvertering, kunne have fastlåst afgiften på et langt lavere niveau end med et swaplån.

Nykredit er med en andel på formentlig omkring 2/3 af andelsboligforeningernes swaplån helt dominerende i markedet. Det er forbavsende, at netop Nykredit har denne position. Nykredit, der er Danmarks største realkreditinstitut, har dog den ægte vare på hylderne. Nykredit, der – i modsætning til bankerne – finansierer sig med lange obligationslån, kunne blot have stanget et sædvanligt, konverterbart lån over disken. Det ville andelsboligforeningerne have forstået, og det ville de ikke have slået sig på. Tværtimod kunne de have draget fordel af den faldende rente.

Nykredit skylder en forklaring

Nykredit, der har mere end 150 års tradition for at yde lange, fastforrentede obligationslån, skylder en forklaring på, hvorfor koncernen finansierer andelsboligforeninger med lån til variabel rente, der swappes til en fast rente. Er det dog ikke at gå over åen efter vand? Og hvorfor er lange, inkonverterbare lån særligt velegnede til andelsboligforeninger? Realkreditinstitutterne har dog for længst udfaset lange, inkonverterbare obligationer.

Man vil dog nødigt tro, at Nykredit med trappelån og renteswaps bevidst har medvirket til at give andelshaverne et fejlagtigt billede af de sande omkostninger ved en andelsbolig. Og man vil dog nødigt tro, at Nykredit valgte at finansiere andelsboligforeningerne med et lån til variabel rente kombineret med en swapaftale, fordi fortjenesten herved er langt større, og bedre kamufleret over for kunden, end fortjenesten på et sædvanligt obligationslån.

Nykredit er, som andelsboligforeningerne, ejet af sine medlemmer – af låntagerne. Det forpligter. Det forpligter Nykredit til at sætte hensynet til låntager over hensynet til kvartalsregnskabet. Hvis ejerskabet ikke er kendeligt i det daglige, kan vi næste gang jo lige så godt gå i Skamlingsbanken som i Blå Banke.

4 kommentarer RSS

  1. Af Thomas Borgsmidt

    -

    Selvfølgelig er det da gennemtænkt fra Nykredits side!

    Andelboligforeningerne: Ja, de er som alle andre flextumper solgt til stanglakrids. De kommer aldrig fra de lejligheder og har ruineret sig selv – og kommer aldrig “ovenpå” igen. Det er såmænd ikke så meget realkreditlånet i foreningen, som det banklån hver af tåberne har taget – oveni.

    En flextumpe hverken kan eller vil betale rente – og kunne slet ikke drømme om afdrag. De får lov til at krepere i deres klamme og trange andelslejligheder.

  2. Af B P

    -

    En god forretning? Ja for bankerne i hvert fald.

    Men hvad er egentlig ikke det? Altså en god forretning for bankerne.

    Hvad er det nu moderne bankdrift egentlig går ud på?

    Jo man Låner rentebærende penge ud (altså penge som bankerne selv har fundet på – ud den blå luft vel at mærke), og hvis låneren ikke kan betale, tja så kommer alle andre blot til det via hjælpepakker og gebyrer.

    Så hvordan kan det så overhovedet gå galt?

    Jamen det kan det da heller ikke – I hvert fald ikke for bankerne.

    Bevares banken kan da ryge i finansiel stabilitet. But so what siger bankledelsen så, vi fik alligevel hvad vi kom efter – ikke sandt?

    Finansiel stabilitet går jo netop ud på at tørre svineriet af på skatteyderne. Og det bliver det så i uendelighed.

    Og regningens størrelse og modtagere , tja den kender vi jo kun alt for godt nu.

    Og nu er vi snart klar til næste tur i svindelkarrusellen. Bankerne er i hvert fald længe videre. De kender ingen finanskrise længere.

  3. Af Anne Pedersen

    -

    Du kan vist roligt tro, at Nykredit mv. bevidst har solgt andelsboligforeningerne de lån, der gav den største fortjeneste.

    Et så uigennemskueligt finansielt produkt skal ikke sælges til uprofessionelle. Hvad enten det er landmænd eller andelsboligforeninger. Derfor fortjener banker og realkreditinstitutter også at få de tab, som konkurser hos andelsboligforeninger vil medføre. Og jeg krydser fingre for, at de får lov til at gå konkurs.

  4. Af Realkreditankenævnet frikender Nykredit i swap-sagen « Duegårdens Andelsboligforening -

    -

    [...] Jørn Astrup Hansen: Renteswap – et glimrende produkt? [...]

Skriv kommentar

Kun fornavn og efternavn bliver vist i forbindelse med kommentaren. Dog skal alle felter med * (stjerne) udfyldes

Læs vilkår for kommentarer og debat på Berlingske Tidendes websites

RETNINGSLINJER

Berlingske ønsker at sikre, at debatten på b.dk føres i en ordentlig tone, som gør det inspirerende og udfordrende for alle at bidrage og deltage. Vi efterlyser gerne klare, skarpe, holdningsmæssige stærke indlæg med stor bredde og mangfoldighed og kritisk blik på sagen. Men vi accepterer ikke indlæg, som er åbenlyst injurierende, racistiske, personligt nedgørende. Sådanne indlæg vil fremover blive slettet. Det samme gælder indlæg, der ikke er forsynet med fuldt og korrekt navn på afsenderen, men som indeholder forkortede navne, opdigtede eller falske navne.

Vi opfordrer samtidig alle debattører til at gøre redaktionen opmærksom på indlæg, som ikke overholder disse retningslinjer.

Redaktionen

Yderligere info